Et renoveringsbudget der holder: posterne du glemmer, bufferen og momsen

Et renoveringsbudget skrider sjældent, fordi et enkelt tilbud var for højt. Det skrider, fordi budgettet fra starten manglede en række poster, som ingen af håndværkerne havde med, og som først dukker op, når arbejdet er i gang. Et køkken til 180.000 kroner bliver til 260.000, ikke fordi køkkenet blev dyrere, men fordi gulvet skulle rettes op, el-tavlen skulle udvides, og der pludselig stod en container i indkørslen i seks uger. Denne artikel gennemgår, hvordan et budget bygges op, så det ligner den endelige regning og ikke kun det første tilbud.

Start med de synlige poster, men stop ikke der

Den første del af budgettet er nem: de tilbud, du har fået fra tømrer, murer, elektriker og vvs-installatør, plus de materialer og elementer, du selv køber. Køkkenelementer, fliser, gulve, armaturer og hvidevarer kan slås op til krone og øre.

Problemet er alt det, der ligger uden om tilbuddene. Når du får et tilbud på et nyt badeværelse, dækker det typisk arbejdet i selve rummet. Det dækker sjældent den nye gulvafløbsføring i kælderen, den ekstra gruppe i el-tavlen, reparationen af væggen på den anden side, eller det, der viser sig, når de gamle fliser bankes ned.

Posterne danske boligejere oftest glemmer

Gå budgettet igennem med denne liste, før du beslutter noget:

• Nedrivning og bortkørsel. Container til byggeaffald koster typisk mellem 3.000 og 6.000 kroner pr. tømning afhængigt af størrelse og kommune, og en renovering af et rum fylder gerne to til tre. Sorteret affald er billigere end blandet, og gips, beton og træ skal i mange kommuner adskilles.
• Miljøfarlige stoffer. Huse bygget før cirka 1980 kan indeholde asbest i lofter, fliseklæb og rør, PCB i fuger og bly i gammel maling. Fund kræver særlig håndtering og en anden pris på nedrivningen. Sæt en post af til en miljøscreening, hvis huset er fra før 1980.
• Genhusning og midlertidigt køkken. Fire til otte uger uden køkken betyder enten mange måltider ude eller et interimskøkken i et andet rum. Regn med et beløb, ikke med at det løser sig.
• Rådgivning. En ingeniør til en statisk beregning ved fjernelse af en bærende væg, en arkitekt til en tegning, eller en byggesagkyndig til at gennemgå tilbud. Timepriser på 900 til 1.500 kroner lyder af meget, men en enkelt fejl i en bærende konstruktion koster mere.
• Kommunale gebyrer. Kræver projektet byggetilladelse, opkræver de fleste kommuner et byggesagsgebyr, ofte afregnet pr. time. Beløbet varierer fra kommune til kommune og kan være nul i nogle.
• Følgeskader på det, du ikke renoverer. Slid på trapper, ridser i gulve i tilstødende rum, maling af den væg, der grænser op til det nye. Små beløb hver for sig, men de kommer altid.
• Forsikring. Tjek, om din husforsikring dækker under ombygning, og om entreprenøren har en erhvervsansvarsforsikring.

Momsen: forstå, hvad tallene betyder

Alle priser til private forbrugere skal oplyses inklusive moms. Det gælder også tilbud fra håndværkere. Alligevel ser man stadig tilbud, der er opstillet med et beløb ekskl. moms og momsen lagt til nederst, og materialelister fra byggemarkeder, hvor erhvervspriser vises uden moms. Momsen er 25 procent, så et beløb på 100.000 kroner ekskl. moms er 125.000 kroner for dig. Når du sammenligner tilbud, skal alle tal først bringes på samme fod: inkl. moms, hele vejen igennem.

Vær også opmærksom på, at det tidligere håndværkerfradrag for håndværksydelser blev afskaffet i 2022. Det er kun serviceydelser som rengøring og børnepasning, der fortsat kan trækkes fra. Renoveringsarbejde skal derfor budgetteres til fuld pris.

Bufferen på 15 procent er ikke pessimisme

Når alle poster er talt sammen, lægges en buffer oven på. En almindelig tommelfingerregel er 10 procent for enkle projekter i nye huse og 15 til 20 procent for ombygninger i ældre huse, hvor man ikke kender konstruktionen, før væggene er åbne. Bufferen er ikke penge, der skal bruges. Den er en reserve, der sikrer, at du kan sige ja til det rigtige, når håndværkeren ringer og siger, at bjælkelaget under badeværelset er rådnet. Uden buffer ender den slags i dårlige kompromiser eller i et projekt, der går i stå halvvejs.

En praktisk regel: bufferen må først røres ved, når arbejdet er begyndt. Bruger du den til at opgradere fliserne i planlægningsfasen, er den væk, når du har brug for den.

Sådan sammenligner du tilbud, der ikke ligner hinanden

Tre tilbud på det samme badeværelse kan variere med 40 procent, og forskellen ligger næsten altid i, hvad der er med. Før du kigger på bundlinjen, så læs hvert tilbud efter fire ting:

1. Omfang. Er nedrivning, bortkørsel, oprydning og afdækning med? Er det nævnt, hvor arbejdet stopper: ved døren, ved el-tavlen, ved afløbet i kælderen?
2. Materialer. Står der konkrete produkter og mængder, eller står der “fliser efter eget valg”? Et tilbud med en materialesum på 15.000 kroner til fliser er ikke sammenligneligt med et, hvor fliserne koster 45.000.
3. Tilbud eller overslag. Et tilbud er en fast pris på et beskrevet arbejde. Et overslag er et skøn, og i praksis accepteres afvigelser på 10 til 15 procent, før det betragtes som misvisende.
4. Timepris på ekstraarbejde. Den kommer til at gælde for alt, der ikke er beskrevet. Bed om, at den står i tilbuddet.

Lav et regneark med de samme linjer for alle tilbud, og udfyld det, du kan læse ud af hvert enkelt. De huller, der opstår, er de spørgsmål, du skal stille, før du vælger. Det mest detaljerede tilbud er ikke nødvendigvis det billigste, men det er det, hvor der kommer færrest overraskelser.

Et budget er et dokument, der lever

Sæt budgettet op i tre kolonner: budgetteret, aftalt og faktisk betalt. Kolonne to udfyldes, når kontrakterne er underskrevet, og kolonne tre løbende, efterhånden som fakturaerne kommer. Så kan du se, hvor bufferen er ved at blive brugt, længe før den er brugt op. Det er forskellen på at vide, hvor projektet står, og at finde ud af det, når den sidste faktura ligger i postkassen.